Рынок ипотеки

Страница 1

Материалы » Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков » Рынок ипотеки

Ипотечный рынок - вторичный рынок, являющийся частью рынка капитала. Его главная задача - обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном рынке обращаются ипотечные ценные бумаги - закладные, ипотечные облигации, ипотечные сертификаты или залоговые свидетельства, обеспеченные недвижимым имуществом.

Ипотечные ценные бумаги эмитируют специализированные организации - эмиссионно-финансовые компании (корпорации, фонды, агентства). Банки продают этим организациям права по полученным от заемщиков закладным. Такая процедура обеспечивает быстрый возврат средств банку, сокращая время оборота денег с нескольких лет (т. к. ипотечный кредит носит долгосрочный характер) до нескольких месяцев. В свою очередь, эмиссионно-финансовые компании на основе совокупности приобретенных кредитов выпускают свои ценные бумаги, которые обращаются на фондовом рынке, привлекая на ипотечный рынок средства инвесторов. Преобладающие на ипотечном рынке ценные бумаги - ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные недвижимым имуществом и приносящие твердый процентный доход. Эти бумаги приобретают население, пенсионные фонды, предприятия, страховые компании, банки. Операции на ипотечном рынке проводятся с целью получения прибыли за счет купли-продажи ипотечных ценных бумаг. На ипотечном рынке действуют ипотечные и коммерческие банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации, инвестиционные фонды, специализирующиеся на кредитовании строительных фирм и землевладельцев.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл.

В настоящее время в Р.Ф. существует четыре основных проблемы, сдерживающих развитие ипотеки:

а) Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

б) Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.). И расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это в основном, сотрудники госбюджетных организаций.

в) Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

Рекомендуем также почитать:

Формирование депозитной политики коммерческих банков в системе управления банковскими ресурсами
В целях привлечения ресурсов для своей деятельности коммерчес­ким банкам важно разработать стратегию депозитной политики, исходя из целей и задач коммерческого банка, закрепленных в уставе, получе­ния максимальной прибыли и необходимости сохранения банковской ликвидности. Депозитная политика должн ...

Страхование ответственности предприятий, эксплуатирующих опасные технологические объекты
Страхование ответственности предприятий, эксплуатирующих опасные технологические объекты (подъемные краны, лифты, металлургические печи, котлы под давлением и т.п.) проводится согласно Федеральному закону "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" в обязательной для ...

Центральный Банк Российской Федерации: задачи и функции
Центральный Банк (или Банк России) государственный банк, стоящий во главе всей банковской системы РФ, признан единственным эмиссионным центром, выполняющим функции государственного регулирования денежно-кредитных отношений, и находится в федеральной собственности, то есть принадлежит государству. ...