Схема кредитования

Материалы » Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков » Схема кредитования

Существует несколько схем ипотечного кредитования:

1). Схема кредитования с оформлением Договора залога приобретаемой жилплощади.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога) практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в заложенной квартире залогодатели, и члены его семьи обязаны освободить квартиру. Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

- квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). Нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

2). Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант а) Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант б) Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

Рекомендуем также почитать:

Взаимоотношения уполномоченных банков с органами и агентами валютного контроля
Наиболее ярко связи между органами валютного контроля проявляются во взаимоотношениях Банка России и Государственного таможенного комитета. Правила, установленные Законом РФ "О валютном регулировании и валютном контроле", Таможенным кодексом, Законом РФ "О таможенном тарифе" м ...

Организация потребительского кредитования в "Банке24. ру" в 2008-2010 гг
Множество банков в Свердловской области предлагают своим клиентам, частым лицам, оформить кредит в их банке на самых выгодных для них условиях. Как уже было сказано выше, кредиты, выдаваемые банками населению, носят название потребительских кредитов. "Банк24. ру" предлагает ряд продукто ...

Перспективы развития потребительского кредитования
Сегодня традиционные сообщения Нацбанка и отчеты крупнейших банков Республики Казахстан отмечают значительный рост совокупных объемов кредитования. Но потребительское кредитование до последнего времени было явлением достаточно редким и даже экзотическим. Банки предпочитали работать с заемщиками – ...